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2019年房地产经纪人《制度与政策》考点:房地产

 发布时间:07-11

房地产涉及的社会面广、资金量大、产权关系复杂,特别需要法律法规的规范,以建立正常的市场秩序,规范市场行为,维护房地产权利人的正当权益。

房地产法律制度,是指由房地产法律、法规所规定的,用于调整和规范人们从事房地产开发、交易、物业管理、房地产管理等的行为准则。

一、房地产法律的调整对象

房地产法律有着特定的调整对象,既不是调整一般的民事关系,也不是调整普通的商品交易关系,它调整的是与房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系,具体地说,房地产法律的调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系等。

(1)房地产开发关系,是指房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系,包括两方面的内容:第一,获得建设用地使用权;第二,在获得建设用地使用权的土地上建造房屋。

(2)房地产交易关系,是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系,主要包括:房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系、开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系、房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。

(3)物业管理关系,是指物业所有者(业主)委托特定的物业服务企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关系。物业管理服务涉及面比较广泛,酒店、办公楼、住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。

(4)房地产行政管理关系,是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。这种法律关系同前几种关系不同,典型特征是其主体法律地位的不平等,是管理与被管理的关系。

二、房地产法律体系

房地产法律体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的法律法规,由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成,按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的法律、法规体系。从立法层次上看,主要包括下列内容:

(一)宪法

《中华人民共和国宪法》(以下简称《宪法》)是国家的根本大法。对于房地产法,《宪法》也作出了原则性规定,如《宪法》第十条明确了土地的所有权权属关系:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有”。该条同时规定了关于土地的转让问题:“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。规定“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地”。还对土地征收或征用和利用作了原则性规定,“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征

收或者征用并给予补偿”。《宪法》具有最高的法律效力,无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。

(二)房地产法律

全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律,这些法律的效力仅次于宪法,是房地产法律体系中重要的法律规定,是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)

该法于1994年颁布,1995年1月1日起施行,2007年第一次修订,2009年第二次修订。制定《城市房地产管理法》的目的是“为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展”。《城市房地产管理法》以城市规划为依据,对如何取得国有土地使用权,如何进****地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出具体规定。该法是我国第一部全面规范房地产开发用地、房地产开发建设、房地产交易、房地产登记管理的大法,是房地产业立法、执法和管理的主要依据。

2.与房地产相关的法律

(1)《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)

该法于2007年3月16日颁布,2007年10月1日起施行。颁布《物权法》的目的是“为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权”。《物权法》使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据,是保障房地产市场健康运行的重要法律基础。

(2)《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)